在住宅市场“金九银十”成色不足时，土地市场却出现逆势升温迹象。地方 密集推地，大型房企频频拿地，土地市场呈现供需两旺的势头，土地市场是否已完全回暖？土地“升温”会否助推房价反弹？ 建议，应该多从土地机制角度改善房地产调控政策，探索土地出让制度改革的新路子，缓解房价刚性上涨压力，缓解地方财政对土地的依赖。

土地市场呈现“供需两旺”势头

据上海某房地产研究院统计显示，9月份，10个典型城市土地成交建筑面积创下2012年来新高，共成交2878万平方米，环比增长14%，同比增长3%。不仅各地逐渐开始增加供应，流标情况也有所好转。

实际上，从8月份开始，各地推地节奏和房企拿地速度骤然加快。北京、上海、杭州、温州、石家庄、厦门等多个城市密集推地。8月27日，杭州市国土局一次性推出七宗土地，成交价合计54.38亿元。9月5日，万科以13.65亿元广州抢地。9月6日，万科以33.06亿元拍下合肥“巨无霸”地块……

各地土地市场在迎来9月成交高峰之后，10月份依然保持强劲的成交势头。土地市场频现万科、保利等大型品牌房企的身影，久违的“”也再次出现。

10月10日，保利建锦、信保(天津)股权 基金联合体45亿元夺得上海徐汇区滨江商住办地块，成为2012年的上海总价新“”。12日，保利旗下子公司以32.59亿元的价格摘得今年上海起拍价 的地块———杨浦区平凉街道商住地，再加上11日以21.24亿元竞得外高桥的热门地块，保利一周内在上海土地市场三次拿地，总出手金额接近百亿。

据了解，四季度北京、上海、杭州等多地将有大量地块入市。据近日杭州市国土资源局发布的土地出让公告，10月杭州主城区将有超过20宗土地密集出让，总面积近70万平方米，超过1000亩，创年内杭州单月出让土地面积之 。

上海某房地产研究院副院长认为，土地市场的回暖，从供应角度看，一是地方财政有压力，所以推地力度大，且出让底价设得较低；二是各地上半年成交出地少，年度供地指标差距大，下半年须多供地。从成交角度看，大房企资金好转，过去半年刚需盘快速去化，急需补库存，且对楼市走势不再悲观。

针对土地市场出现高溢价“”现象，同策咨询研究 总监张宏伟认为，在房地产市场仍然以“跑量”为主的环境下，土地市场出现高溢价“”并非好事。如果当前土地市场正在酝酿2009年至2010年土地市场复苏的行情，有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

土地加大供给有利房价稳定

中国房地产业协会副会长朱中一认为，各地加速推地，一方面是土地出让减少，地方财政吃紧，另一方面客观上也起到了增加土地供应，稳定市场预期的积极作用。

根据国土资源部土地市场动态监测与 系统的监测结果显示，前三季度土地出让总面积和价款分别为21.83万公顷和1.67万亿元，同比分别减少9.7%和26.3%。其中，三季度出让总面积和价款分别为9.02万公顷和7175亿元，环比分别增加30.1%和47.6%，带动前三季度降幅有所减小。

今年上半年，土地供应情况不容乐观。据国土部统计数据显示，上半年住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成了全年住房供地计划29.6%。

此前国务院督察组完成对16个省市“落实房地产市场调控政策措施情况”后也表示，部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%。

认为，土地供应下滑将会导致接下来住房的新开工量和供应量的下降，土地供应偏紧导致对未来房价上涨的预期增强。加快供地节奏有利于增加住宅供给，有利于从供需平衡方面抑制房价反弹。

“房价的合理回归，起码地价要平稳。”朱中一说，在各地的推地热潮中，关键还是要控制地价的非理性上涨，防止地方 因财政“吃紧”放松调控。

张宏伟认为，当前土地市场加大供应与地方 推地的现象有利于未来房价的中长期稳定。但开发企业不一定有那么大的能力去“接盘”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，开发企业 意愿尚未有太大信心，不会出现“抢地潮”。

土地市场并未完全回暖

根据国土资源部土地市场动态监测与 系统的监测结果显示，今年前三季度，土地市场维持整体偏冷格局，土地出让面积和价款季度数据已连续四个季度同比下降。土地市场整体处于偏冷区间，尚不存在全面回暖的基础。

记者注意到，虽然近期土地供应、成交繁密，但除了少数高溢价地块，此轮推地，几个城市走的都是低价路线，出让地块多以低溢价成交。万科以13.65亿总价在广州抢的地块溢价率仅8.3%。8月底，万科以7.9亿元拿下位于上海松江区的地块，溢价率也仅9.27%。

张宏伟认为，个别“”并不意味着土地市场的回暖。在整个市场“基本面”尚未完全回暖的市场背景下，总价、单价“”只能是少数大型房企的“游戏”，对于大多数中小房企只能望而却步；当前土地市场溢价率并不高，并且也和“低起拍价”价格有关系；今年以来高溢价和 地块大多数和地块位置区位确实比较好，地段位置较好地块当然会受到市场的追捧，但这些地块不代表整个市场的趋势。

此外，从土地市场来看，拿地主体企业来看已经呈现出分化态势。拿地主体基本上为高周转类型企业及央企地产企业，这些企业在前期通过 跑量回笼资金，在下半年 集中推地的阶段开始补仓拿地，而中小企业及 产品定位的房企拿地动作及力度由于现金流不畅、对未来市场预期不明朗等均不及高周转类型企业及央企地产企业。

张宏伟表示，从这些企业拿地的时机及原因来看，一方面是市场成交量持续回升之后开发企业资金面有所好转，开始谨慎拿地；另一方面，土地市场价格尚是相对较低的时候，此时正值 大规模推地的时机，是比较好的拿地“换仓”时机。

从机制角度完善楼市调控政策

国土资源部预测，随着各地稳增长措施陆续出台，宏观经济逐步走稳，土地供应将呈现稳中有升态势。

认为，目前楼市调控政策效果明显，但从长期来看，如果货币政策的微调继续注入“活水”，土地价格延续上涨，一些地方经济依赖房地产业的程度不减，房价上涨的内在动力有可能依然存在。

国家发改委主任张平8月29日向人大常委会作报告时说，近期房地产市场房价反弹压力增加，下半年将加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。

朱中一等 认为， 应通过稳定预期，防止恐慌性购房。多从土地机制角度改善房地产调控政策，探索土地出让制度改革的新路子，缓解房价刚性上涨压力，缓解地方财政对土地的依赖。

遏制房价过快上涨，就要遏制地价过快上涨。“遏制地价，就要拓宽房地产用地的供应渠道，增加有效供应。”朱中一建议，通过出台优惠政策盘活旧城镇、旧厂房、旧村庄的存量土地，探索将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，对愿意在城市 的农民工，将其农村宅基地及房产作为资产进行流转，提高他们在城市购买或租房的支付能力。

针对公共租赁住房用地偏紧的问题，朱中一建议积极拓宽租赁住房用地渠道，允许利用单位自用土地，农村集体建设用地等多种来源，建设公共租赁住房。

此外，探索从一次性收取土地出入金向年租制转变，虽然减少了地方 当年的一次性收入，但可以长期受益，摆脱对“土地财政”的依赖，也有利减轻消费者的购房负担和开发商的购地压力。

朱中一说，还要完善招拍挂制度，探索普通住房用地价格在标定地价的基础上适当浮动机制，抑制普通住房用地的非理性上涨。

还建议，一方面要坚持限购等“堵”的政策不放松，另一方面应该出台产业政策指导、支持开发商建造能满足不同需要的多层次住房产品，从供应方面改善供求失衡的局面。